21 program: A kényelmetlen igazság a vegyes használat fejlesztéséről

Ami a kiskereskedelmi ingatlanfejlesztés tendenciáit illeti, az iparban eltöltött 30 évem alatt egyik sem volt inkább kontraproduktív vagy kormányzati irányítású, mint a lakossági vegyes felhasználású kiskereskedelmi fejlesztés (RRMU).

Válasszon szinte bármilyen Bay Area várost, és könnyedén azonosíthatja az RRMU számos olyan projektjét, amelyet az elmúlt tíz évben javasoltak, jogosultak és / vagy fejlesztettek ki. Ritkán kivéve, ezeket a projekteket ugyanazok a bajok sújtják ... viszonylag magas üresedési ráta, lényegesen alacsonyabb a piaci bérleti díjaknál, rossz hitelbérleti díjak és a brókercégek magas forgalmi aránya, amelyek kevés sikerrel próbálják bérbe adni azt, ami nem bérelhető.

Félreértés ne essék - mint tervezési koncepció az RRMU gyönyörűen működik ... Párizsban. És Manhattanben. És ebben rejlik a probléma nagy része. A várostervezők és a városi tanácsok Észak-Kaliforniában alacsonyabbrendűségi komplexumot tártak fel a világ legnagyobb városi piacaival szemben, és megpróbálták ezt a teljesen városi terméktípust beterjeszteni Concordtól Novaton át San Jose-ig terjedő külvárosokba. Csak találd ki, mi hiányzik a legfontosabb összetevőből - koncentrált, tömeges, gyalogos populációkból.

A kiskereskedelmi fejlesztések csak akkor gyarapodnak, és versenyképes keresletet élveznek üresedéseik iránt, ha a kereskedők és éttermek sikeresek lehetnek. A kiskereskedő sikerének összetevői általánosan ismertek és beváltak: könnyű hozzáférés, kényelmes parkolás, erős társbérlők és a kívánt kereskedelmi terület közelsége. A Bay Area elsősorban külvárosi külpiacain a vásárlók jóval több mint 90% -a autóval jut el vásárlási és étkezési célpontjaihoz. A Bay Area kilenc megyéje közül csak egy, San Francisco, jogos igényt támaszt az RRMU-t támogató alapokkal, és akkor is csak bizonyos városrészekben

De minden más Bay Area megyében a kiskereskedelmi táj túlnyomóan külvárosi jellegű, és bevásárlóközpontokból, erőközpontokból és regionális bevásárlóközpontokból áll, ahol bőséges parkolási lehetőség áll rendelkezésre, vagy hagyományos belvárosokból, amelyek utcai parkolással és közeli parkolószerkezetekkel szolgálják az autó-orientált vásárlókat. Az ilyen sikeres és bejáratott eszközökkel szemben - az egyszerű parkolással, az erős horgonybérlőkkel és a széles kínálattal - az RRMU projektek hiába próbálják vonzani azokat a bérlőket, akik józanul látják a jövőt parkolás nélküli, megbízható horgonybérlőkkel és az általuk generált forgalommal, és mindenekelőtt, nincs vevő.

A Bay Area számos részpiaca nem a lakossűrűség hiánya miatt nem felel meg az RRMU alapvető kritériumainak. Ne feledje, hogy az európai és keleti parti piacok, ahol az RRMU történelmileg fejlődött, általában évszázadosok, és sokkal korlátozottabb infrastruktúrájúak az autópályák, a parkolók és az utak, amelyek mind szükséges tényezők voltak az RRMU természetes növekedésében ezeken a piacokon. Az RRMU ezeken a piacokon dolgozott, mert a fejlődésük idején nem volt alternatíva. Az infrastruktúra Észak-Kaliforniában azonban egy 20. századi szabványon alapszik, amely előidézte a külvárosokat és az őket kiszolgáló kiskereskedelmi projekteket, ezáltal kiküszöbölve a sikeres RRMU-hoz szükséges kritikus ok-okozati kémia. A kormányzati elitek figyelmen kívül hagyták ezeket a realitásokat, miközben előmozdították euró-modelljüket közösségeink számára.

Az új urbanizmus dogmája által megragadva, önkormányzati tervezőink egységesen figyelmen kívül hagyták azt a tényt, hogy a kiskereskedelem jellegéből fakadóan szeret összegyűlni. A kiskereskedelmi lízing tervezésében ezt a valóságot a bérlők, a nagyobb formátumok és a kritikus tömeg adja ki. A New Urbanism RRMU tervei azonban bedugják a fülét, és bezárják a szemét ehhez az alapvető igazsághoz.

Tragikus, hogy a mai kifinomult lakossági fejlesztők megtanulták a játékot. A forró lakossági piac lehetővé teszi számukra, hogy olyan projekteket építsenek ki, ahol nulla jövedelmet tudnak bekapcsolni az önkormányzat által építeni kényszerített üzlethelyiségekbe, tudva, hogy a legjobb esetben is küzdeni fog. De a lakossági pro forma jelentős megtérülése kompenzálja a kiskereskedelmi leírásokat, így újabb RRMU-projekt születik, amelynek földszintje üresen áll, vagy esetleg egy induló körömszalon vagy harcművészeti művelet által hitel, vagy hitel nélkül bérbe adják. folytassa, ha a bérbeadónak szerencséje van.

Természetesen van néhány kivétel. A Santana Row és a Bay Street közöttük (bár az ilyen projekteknek több regionális bevásárlóközpontja van, mint az RRMU-nak). Emellett csodálatos fülkét fejlesztenek olyan kiválasztott cégek, mint a BHV Centerstreet Properties, amelyek vegyes felhasználású projekteket hajtanak végre, amelyek célja a funkcionális, első osztályú kiskereskedelem és a magas színvonalú lakóhely keverése. De minden hatalmas sikerhez talán harminc vonatroncs tartozik. A városi stábok, akiknek nincs felelősségük az általuk kitalált és igényelt projektek finanszírozásáért, bérbeadásáért vagy irányításáért, egyre inkább népi osztály, kezükkel a jóváhagyás fogaskerekén, de nincsenek bakancsok a helyszínen, hogy megértsék a kiskereskedelmi lízing működését vagy teljesen álmaik hibás jellege.

Várostervezőink úgy tűnik, hogy ugyanazokon a konferenciákon és szemináriumokon vesznek részt - amelyeken olyan kereskedelmi szervezetek, mint az ULI, az ICSC és a BOMA ábécé levese ad otthont. Visszahozzák a divatos dizájn koncepciót (pl. Lakossági vegyes kiskereskedelem, tranzit falvak, adaptív újrafelhasználás stb.) Észak-Kalifornia elsöprően külvárosi kiskereskedelmi piacaira, és továbblépnek a bérbeadhatatlan dizájnnal rendelkező fejlesztőkhöz. a fejlesztők abban reménykednek, hogy abban a városban kérik a jóváhagyást.

Tehát ki pontosan kampányol az RRMU tervezési koncepciójáért? Nem azok a kockázatkezelő fejlesztők, akik megtanulták, hogy ez a terméktípus ritkán jár sikerrel. Nyilvánvalóan nem azok a kiváló minőségű kiskereskedők és első osztályú éttermek, amelyek következetesen úgy döntenek, hogy elkerülik ezeket a projekteket, így félig üresen maradnak. Az RRMU projektjei azonban rohamosan folytatódnak egy bizarr ingatlanvilágban, ahol a kereslet és kínálat törvényeit felfüggesztették az elefántcsont torony tervezői, akik nem szenvedik el e kudarcok egyik következményét sem, ellentétben az építkezésükkel elakadt fejlesztőkkel, azokkal a bankokkal, amelyek esetleg kölcsönöket kapnak nekik , illetve a lízinggel megbízott brókercégek.

A kiskereskedelmi projektek tervezésének és építésének pénzügyi valóságaitól függetlenül, amelyek vonzzák a minőségi bérlőket és sikerül bérbe adni mind a jó, mind a rossz piacokon, bürokrátaink jobban érdeklődnek abban, hogy a projekt hogyan néz ki, vagy ha ez megfelel a legújabb divatnak a városi Meccas.

A miénkhez hasonló brókercégek egyre gyakrabban tapasztalják meg az elkeseredett többcsaládos fejlesztők látogatását, akik felismerték, hogy egyre növekvő probléma van a kezükben. Egyre növekvő aggodalommal látják, hogy kereskedelmi portfóliójukban az üresedési probléma egyre nagyobb és nincs nyilvánvaló gyógymód. A Makeshift lízingmegoldások általánossá váltak, mivel a kifinomult intézményi fejlesztők „fitnesz- és tárgyalótermekkel” töltik be a „kiskereskedelmi” helyiségeiket, hogy ha csak kissé is összezsugorítsák a holtterületet.

Míg Adam Smith „Láthatatlan keze” megadná a fogyasztónak, a kereskedőnek, az építtetőnek és a közösség egészének, amit akarnak, nevezetesen a parkolást, a kényelmet, a horgonybérlőket és a sikeres projekteket, bürokratáink feltérképezték saját útjukat. Olyan, amely Párizsra hasonlít, de üres épületekkel.